2. 첫 낙찰 후_낙찰 받고 또 뭐 해야해요? 사건열람/대출/명도

 

 

드뎌 24년이 밝은 1월 어느 날 생애 첫 낙찰을 받았다.

 

첫 낙찰 일지 ▽ ▽ ▽ ▽

2024.02.07 - [@마흔의 재테크_나의 경매 투자 일지] - 1. 생애 첫 입찰_그리고 낙찰!!

1. 생애 첫 입찰_그리고 낙찰!!

 

낙찰을 받고 너무 씐나 소리질러~~~ 라는 순간은 딱 5분

그 이후의 생각... 

그 다음에는 뭘 해야 하지? 

 

그렇다. 

뭐부터 해야할지 머릿속이 까마득해진다.

우선 차근차근 생각해보자.

 

첫째, 법원에서 낙찰 받으면 바로 법원의 1층 종합민원실에 가서  "사건 열람" 하기

 

많은 정보를 얻을 수 있다.

경매사건기록 열람이 가능한데 주소를 확인하고 직접가서 도어락 비번을 알아내던가

가서 쪽지를 붙이고 온다. (내가 낙찰 받았으니 연락 주세요, 번호 남기기)

 

나같은 경우 대리입찰을 해서 당일에 사건 열람 부탁을 못드렸는데....

그 후에 명도를 위해 계속 임차인의 번호를 알아내는게 쉽지 않았다. 

그래서 등기 처리하는 법무사에서 잔금 처리를 하러 법원에 갈때 사무장님께 사건열람을 부탁드렸고, 다행히 임차인의 번호를 알아내었다. (나중에 통화해보니 진작에 이사를 나가셨지만..) 

 

 

둘째, 낙찰 후 1주일후에 "매각허각결정후 대금지급기한통지서" 받기 

 

혹시나 입찰 과정에서 문제가 있었거나 문제가 있으면 낙찰이 취소가 된다. 

간혹가다 2등이 시비를 걸어 이의를 제기 할 때도 있다고 하고, 

2등이 나에게 연락해 보증금을 줄테니 포기하라고도 한다고 한다.

아직 겪어보지 못했지만 이런 경우가 종종 있다고 하니 참고하면 된다.

 

낙찰 수 일주일 후에 매각허가결정이 나고 그 후에 2주안에 등기로 대금지급기한통지서를 받을 수 있다. 

나는 1월 3일에 낙찰 받고 1월 18일에 매각허가결정이 나고 22일에 등기로 받았다.

 

중간에 대출을 계속 논의 중이었는데 등기가 생각보다 늦어서 조마조마 했었지만 문제 없이 잘 받았다.

이걸 받아야 잔금을 치를 수가 있다.

 

 

셋째, 낙찰과 동시에 대출 알아보기 

 

사실 입찰하기 전에 보통 대출을 알아보라고 한다.

난 그럴 시간이 없었을 뿐더러 

보통 입찰 전에 물어보면 낙찰 받아봐야 안다고들 한다. 

 

낙찰 받고 잔금을 대출하는 것을 "경락대출"이라고 한다.

법원에 입찰하러 가면 경락대출 관련 명함 주시는 이모들이 있다. (대출이모라고 부름)

낙찰 받은 사람한테 명함 뭉태기를 주시는데 그거 받아서 연락해보면 된다.

(난 서울에 모의 입찰 갔을 때 한 뭉태기 받았다.)

 

최대한 잘 맞춰주는 대출상담사를 알아봐야 한다. 

제일 중요한 금리와 대출 조건, 거치기간, 상환 기간 등등 

 

주택의 경우 양도세와 각종 세금등으로 개인보다는 매매사업자를 이용하는 사람들이 많다.

매매사업자는 오늘 사고 내일 팔아도 일반 세금으로 가능하기 때문이다.

매매사업자로 대출하면 소득을 안본다고 한다.

나도 다음에 주택을 또하게 되면 매매사업자로 해볼까 한다.

(매매사업자에 대한 내용은 다음편에 얘기해보겠다)

 

난 지방 물건을 낙찰 받았기에 지방에서 대출을 실행했고

4.6%에 낙찰금의 85%까지 대출이 나왔다. (1년 거치, 40년상환_제2금융권) 

요새 4.6%면 선방했다!!

(ktx 2시간 반타고 가서 역에서 만나 1시간도 안되는 시간에 대출서류 작성하고 다시 2시간 반타고 올라옴)

 

넷째, 대항력 있는 임차인이 있는가? 명도하기

 

경매를 시작했을 때  주변에서 제일 많이 들었던 말,

"기존에 살고 있던 사람 어떻게 내보낼 거야?"

 

그렇다. 

주택을 낙찰 받으면 당장 살고 있는 사람을 내보내야 한다.

전 집주인이건 임차인이건...

차라리 전/월세 임차인이면 그나마 수월할 수 있는데 집주인이면 몇 배로 힘들어진다.

 

나는 주택 한 개의 명도를 하는데 세상 이렇게 꼬여있을 수 없었다.

사실 스트레스를 받았는데 생각해보면 이렇게 웃긴 일도 없다.

전혀 예상하지 못했던 스토리였으니까... 

 

우선 낙찰 받고 할 수 있는 일은 "누가 살고 있는지"를 알아내는 것이다.

가까운 거리에 있는 물건이면 직접 다녀오면 되는데 

나같은 경우 그러지 못했기 때문에 쪽지 한장 붙이려고 먼 길을 가는건 무리였다.

 

우선 "내용증명서"를 보냈다. 

 

 내용증명서를 작성하는 것도 따로 포스팅을 해보겠다.

생각하면 골치 아픈 명도 스토리도 알고 보면 재미있는 명도 스토리도 곧 포스팅을 해보겠다.